역대 정부의 부동산 정책 평가

박정희 정부의 정책의 초점은 경제 재건에 있었다. 

대한주택공사를 중심으로 농촌의 주택을 개량하는 사업과 같이 업적도 있었지만, 

일반적으로 주택부문에 있어서는 성과가 미흡하다는 평가를 받는다.

전두환 정부의 정책은 특정 지역을 택지 개발 예정 지구로 지정해 도시계획법 등 

19개 법률의 효력을 일시정지시킨 뒤, 1980년 정부가 일괄 매수해 택지로 개발하는 

방식인 택지개발촉진법을 제정했다. 

이에 따라 공영택지개발방식을 도입하여 부족한 공동주택용의 저렴한 택지공급에 기여했다. 

개포, 고덕, 목동, 상계, 중계 택지기구가 조성되었고 노태우 정부에서 1기 신도시를 

개발할 수 있는 밑거름이 되었다. 

집권 초기 광주 민주항쟁으로 부동산 투기 억제 정책을 잠깐 시행하기도 했지만, 

주택 경기가 침체하자 1981년 양도세율 인하, 국민주택 전매 기간 단축 등의 

규제 완화 내용이 담긴 대책을 내놓는다. 

이로 인해 부동산시장이 과열되자 다시 규제대책을 연달아 내놓아서 

1985년 주택 경기가 다시 침체되었다. 

다시 정부는 완화 정책을 펼치고 또 과열되면 억제대책을 내놓았다. 

이렇게 일관성 없이 정책이 왔다갔다 하는 동안, 정부는 신뢰를 잃고 부동산 가격은 

계속 올랐다. 

정부가 왔다 갔다 하는 1987년대에는 5년 만에 강남 아파트 가격이 5배 정도 

뛰었다고 평가되고 있다.

노태우 정부는 보통사람의 시대를 열겠다고 하며 민란을 일으키지 않기 위해 

영세서민을 위한 획기적인 주택정책을 마련하겠다는 일관적인 생각이 있었다. 

정책으로는 200만 호의 주택을 공급하는 계획(‘88~’92)과 

수도권의 여러 지역에 신도시 개발 계획을 발표하는 등 국정의 제 1과제로 

주택건설 확대를 채택하였다. 

토지공개념3법(택지 소유 상한에 관한 법률, 토지초과이득세법, 

개발이익 환수에 관한법률)을 통해 토지 투기거래를 제한하였다. 

그러나 부동산 투기를 원천적으로 봉쇄하는 데는 역부족이었다. 

1986년부터 3저 현상으로 발생한 무역흑자와 경제성장으로 생긴 자금 여력은 

산업자금이 아니라 부동산에 몰렸다. 

당시 아파트 시세를 보면, 서울시 서초구 서초동에 한 아파트가 불과 1년 반 사이에 

2배 이상 올랐고 집주인은 가만히 2억 5,000만원의 불로소득을 챙겼다. 

다른 한편에서는 폭등하는 전세금을 마련하지 못해 자살 소동이 빚어지는 등 

집을 가진 자와 갖지 못한 자의 계층 격차가 심화 되었다.

김영삼 정부의 정책은 금융실명제 등 경제 투명화를 추진하는 등의 업적은 이루었지만, 

주택 부문에 있어선 정부의 개입보다는 민간 및 시장기능에 맡기는 것을 

주택정책 기조로 삼았다.

김대중 정부는 IMF 경제위기가 시작되면서 출발했다. 

중소기업은 물론, 결코 무너지지 않을 것 같던 거대기업도 줄줄이 도산하였고, 

구조 조정에 따른 대규모 실업 사태, 환율과 금리 폭등으로 인한 투자 심리 위축으로 

부동산 가격도 급락했다. 

이에 정부에서는 부동산 규제 완화 정책을 적극적으로 시행하였다. 

분양권 재당첨 금지 기간을 단축 시키고, 청약 자격 제한을 완화하는 대책을 시작으로 

분양가 자율화, 양도세 한시적 면제, 취 등록세 감면, 토지 거래 허가제 및 신고제 폐지, 

분양권 전매 허용 등 굵직한 규제 완화 대책을 내놓았다. 

그 영향으로 2001년 이후 부동산시장은 뜨겁게 달아올랐다. 

IMF 이후 신규 주택 공급이 크게 줄면서 부동산 투자심리가 완전히 살아나서 

투기시장으로 변해버렸다. 

이에 다시 규제를 강화하는 쪽으로 전환한다. 

공공임대주택을 공급하는 기틀을 마련하고 상당한 호수의 국민임대주택건설을 추진하였고, 

투기 과열 지구 분양권 전매 강화 및 청약 요건 강화, 

재건축 안전진단 강화 등으로 서민 주거 복지 차원에서 매우 중요한 역할을 하고 있다.

이어서 노무현 정부 내내 부동산시장의 열기는 상당했다. 

그에 대응하여 정부는 분양권 전매 제한, 재당첨 제한, 수도권 투기 과열 지구 지정, 

재건축 조합원지분 전매 제한, 소형 60% 의무화, 1주택 비과세 요건 강화 등 

규제 일변도 등의 정책을 펼쳤다. 

또 3주택 양도세 중과, 종합부동산세 도입, 투기지역 주택담보대출 비율(LTV) 강화 같은 

강력한 규제책도 나왔다. 

부동산시장 규제로 국토균형발전 3대 특별법(국가 균형발전 특별법, 신행정수도 건설 특별법, 

지방분권 특별법)을 통해 지방분권화를 위한 기반을 마련하였다. 

이런 규제에도 불구하고 2006년 부동산 가격이 폭등하자 더 강력한 규제로 대응했지만, 

임기 내내 부동산은 상승가도만 내달려 집값은 잡지 못하고 규제만 남발했다는 

평가를 듣게 됐다.

이명박 정부는 그동안 급등한 집값을 안정시키기 위해 주거 복지 차원에서 

개발제한구역 중 노기로서의 보존가치가 낮은 지역에 공공임대주택, 

소형분양주택을 공급하는 보금자리지구를 개발하도록 하였다.

2008 금융위기로 경기 침체가 시작됐고, 부동산시장도 하락세로 전환했다. 

이에 정부 부동산 대책도 규제 완화로 방향을 바꾼다. 

서울의 강남 3구를 제외한 지역은 투기 과열 및 투기지역을 해제하고 양도세를 

한시적으로 감면해주는 정책을 폈다. 

취득세 감면, 분양권 전매 제한 완화, 다주택자 양도세 중과 배제 기간 연장 및 매입 

임대사업자 세제 지원을 했다.

박근혜 정부의 정책은 금융규제 완화를 비롯한 대폭적인 규제 완화 정책을 통하여 

주택의 대량공급을 달성하였다. 

저금리로 인해 전세가 월세로 전환함에 따라 전세금의 폭등과 전세의 월세 전환 경향도 

가속화 되었다. 

이 때문에 ‘빚내서 집 사라’는 말이 나오기에 이르렀다. 

이에 정부는 뉴스테이라는 기업형 임대주택을 도입하여 임대주택산업의 

발전기반을 마련하였다. 

심화된 가계부채 증가와 주거 양극화, 과잉공급의 후유증 문제가 나타났다.

주택 정책에 있어서도 청년계층, 신혼부부 등을 위한 행복주택을 도입하였다.

정부는 다양한 정책수단을 활용하여 주택시장을 안정시킨다. 

주택시장 변동에 정부가 대응함에 있어 급격한 변화를 유도하기 위하여 

시장에 과도한 충격을 가하면 부작용이 심각하게 발생하게 된다. 

그 부작용은 차기 정부 집권 기간에 더 크게 나타날 수 있다.

역대 정부의 부동산 정책은 시장 상황에 따라 규제 강화와 완화 정책을 병행하여 사용하였다. 

이러한 부동산 정책의 효과는 단기적이었고 과도한 규제는 부작용을 낳는다. 

이런 정책 실패를 부른 가장 큰 원인은 장기적으로 주택 수요와 공급 및 소비자 선호를 

살피기 보다 집값 변동에 따른 정치적 이해관계를 앞세웠기 때문이다. 

김대중 정부와 박근혜 정부의 집권 첫해 부동산 정책 방향은 대내외 경제여건과 

집값 흐름에 따라 달랐다. 

부동산 규제 완화를 통해 주택시장 정상화를 꾀했던 김대중, 이명박, 박근혜 정부에서는 

집값이 첫해 각각 4.0%, 1.5%, 0.3% 떨어졌다.

참고자료 리스트

• https://andronix.tech/?p=40
• https://andronix.tech/?p=43
• https://jsmonday.dev/archives/70
• https://jsmonday.dev/archives/73